Может ли заемщик продать ипотечную квартиру: способы реализации недвижимости, возможные проблемы

Риски продавца

Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.

Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика.

Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк. Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).

Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена.

Единственным риском, о котором стоит переживать, является неодобрение банком сделки. Вы даже не сможете узнать причину, потому что банки предпочитают не разглашать таких подробностей.

Рассмотрим подробнее ситуацию со Сбербанком, в который обращаются многие заёмщики для взятия ипотечного кредита

Продавцу необходимо обратить внимание на несколько моментов:. Предоставление оригиналов документов

Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант — отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы

Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант — отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.

Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей. Узнайте побольше о том человеке, который собирается приобрести вашу квартиру в ипотеку!

Страшное словосочетание “квартира с обременением”

Если всё настолько хорошо, что на перепродаже ипотечной квартиры даже можно заработать – почему тогда многие так опасаются принимать участие в этом процессе? Ну, начнём с того, что процесс этот, даже если он и закончится хорошо, отнимет у вас силы, время и, вероятно, деньги на юристов. Да и у вашей квартиры, когда она снова пойдёт в продажу, будет не всем приятное определение – “с обременением”. Что это такое?Ранее мы уже писали о том, что такое обременение (/articles/trudnyy-sluchay-kvartiry-obremenennye-obstoyatelstvami/). Вкратце повторим: обременение в данном контексте – это навязанные третьими лицами условия, которые стесняют собственника квартиры. Стесняют, конечно, только в пользовании ей – не бойтесь, даже в квартире с обременением вам можно будет ходить в одном халате. А вот просто так ей распоряжаться, увы, не получится. И это при том, что обременение в виде ипотеки ещё не самое строгое – например, если на вашу квартиру наложен арест или если в договоре прописан запрет на проведение каких-либо регистрационных действий, продать её не получится точно.

Ипотечную же квартиру, как мы заявили выше, продать можно – только чтобы это сделать, нужно получить разрешение от банка. Когда он выдаёт вам кредит на покупку квартиры, то становится залогодержателем и до завершения срока кредитования имеет на неё определённые права. Права эти не безграничны – не бойтесь, скажем, что если вы затеете в квартире перестановку мебели, залогодержатель не станет её перепродать. Но если вы, как залогодатель, не справляетесь со своими обязательствами, не ждите ничего хорошего – в таком случае квартиру перепродавать, может, и будут, но уже без вашего участия.

Не стоит воспринимать обременение как вечное наказание, а залогодержателя – как вашего кровного врага. Расценивайте происходящее чуть проще: вы с ним – участники одной сделки. И вы оба хотите, чтобы эта сделка принесла вам желанный результат (один из вас мечтает получить квартиру, другой – приумножить своё богатство), но не приносила никаких проблем. Так что, если в самом первом договоре банк не прописывал запрет на досрочное погашение кредита или, собственно, на перепродажу, осуществить её будет вполне реально. 

Поверьте – там, по другую сторону баррикад, никто не хочет брать на себя работу, с которой вы готовы справиться самостоятельно.

Конечно, кроме того, что вам придётся провести несколько бесед с сотрудниками банка, чтобы он разрешил вам перепродать квартиру, на это нужно ещё будет составить официальный запрос. Возможно, банк захочет предъявить конкретные требования к будущему покупателю (например, чтобы он приобретал это жильё уже не в кредит) или попросит, чтобы все денежные операции по сделке проходили через него. От вас для новой сделки понадобится заключённый вами ранее договор о квартире, ну и, может быть, пара тысяч рублей за всю процедуру. Так что если вам готовы пойти навстречу, в этом не будет ничего сложного.

Итак, разрешение на перепродажу от банка получено – половина пути, считайте, уже пройдена. Имейте в виду, что вторая половина будет немного тяжелее, но зато вы сможете выбрать, как её преодолеть. Перед вами – три тропинки, которые где-то далеко впереди сходятся в одной точке. Опишем каждую, чтобы вы понимали, по какой продолжать путешествие.

Как продать квартиру, не уведомляя банк

Федеральным законом «Об ипотеке» строго определено, что продать залоговое имущество можно только с разрешения банка как заинтересованного лица. Однако не всегда продавец обращается за ним в финансовую организацию. В некоторых случаях стороны по сделке прибегают к схемам, в которых отсутствует такая составляющая, как согласие банка. Как это происходит? Это возможно, если у покупателя есть вся сумма для покупки недвижимости. В этом случае между сторонами оформляется договор задатка. (Подробно о нюансах составления такого документа мы писали здесь — Договор задатка при покупке квартиры). По этому соглашению покупатель передает продавцу сумму, которая необходима для погашения остатка задолженности по кредиту. Продавец с этими деньгами направляется в банк, погашает ипотеку и получает закладную на руки. После этого заключается основная сделка, в которой указывается сумма внесенного задатка и остаток. Этот договор регистрируется в Росреестре, и каждый получает желаемое: продавец – освобождение от ипотечного ярма и какую-то сумму на руки, а покупатель – понравившуюся ему квартиру.

У такого способа есть существенные минусы.

• Недобросовестный продавец после получения задатка может перестать выходить на связь, или продать квартиру другому претенденту. Свой задаток покупателю придется выбивать в судебном порядке.
• Некоторые банки накладывают запрет на досрочное погашение ипотеки или берут за это штраф. Учитывая российский менталитет подписывать договоры, не читая, вполне вероятно, что продавец может и не знать об этом. К моменту, когда становится ясно, что сделки не будет, время уже упущено, деньги могут потерять в цене, и покупатель может упустить другой подходящий вариант.
• Этот способ может использоваться только, если остаток по кредиту небольшой. Ни один покупатель, будучи в трезвом уме и здравой памяти, не согласится в качестве залога отдавать больше определенного процента от общей стоимости квартиры. Как правило, этот порог не превышает 15-20%.

Есть ситуация, когда продавец может и продать квартиру, и не привлекать банк, не подвергать риску покупателя, и при этом не оказаться мошенником со всеми вытекающими последствиями. В этом случае остаток по кредиту гасится за счет личных средств держателя ипотеки. Деньги можно занять у банка (потребительский кредит) или взять в долг у сердобольных обеспеченных родственников или знакомых. В этом случае можно погасить кредит, спокойно продать квартиру без участия третьих лиц, вырученными средствами погасить потребительский кредит или долг, остатком распорядиться по желанию. К сожалению, такое развитие ситуации в современных экономических условиях маловероятно.

В ситуации с гашением кредита средствами залога для покупки квартиры, на наш взгляд, минусы значительно перевешивают любые плюсы по подобной сделке. Зачем обрекать себя на такой риск и потенциальные судебные тяжбы, если можно воспользоваться вполне законными методами, о которых – ниже.

FAQ – ответы на часто задаваемые вопросы

Владельцам квартир и покупателям ипотечной недвижимости полезно будет знать ответы на самые распространенные вопросы по продаже и покупке залогового имущества.

Можно ли продать квартиру без уведомления банка?

Ответ – нет. Законно продать залоговую квартиру как свою собственную не получится. Банк должен быть в курсе любых операций с ипотечной недвижимостью, пока долг не погашен полностью.

Однако если вы выплатили ипотеку вместе со всеми комиссионными, объект становится полностью вашим имуществом, и вы вольны распоряжаться им самостоятельно – дарить, продавать, обменивать, передавать по наследству.

Можно ли продать жилплощадь, купленную по военной ипотеке?

Опять же, если заемщик уже рассчитался с долгом, он волен совершать любые операции с квартирой. Всё усложняется, если военный не успел рассчитаться с долгом, но в силу обстоятельств вынужден продавать жильё.

Чтобы получить разрешение на продажу «военно-ипотечной» квартиры заёмщику придётся собрать огромное количество разрешительных и прочих документов, посетив для этого десяток разных инстанций. Продать такую квартиру без разрешения Минобороны РФ не получится.

В ситуации, когда продажа квартиры связана с переводом военного в иногороднюю часть, Росвоенипотека всячески содействует процедуре продажи.

В других случаях вопрос решается лично военным – если ему удастся убедить официальные органы выдать разрешение на продажу, он сможет выставить квартиру на торги, если нет, придётся ждать окончания срока выплат.

Всё о военной ипотеке – в специальной статье журнала.

Можно ли продать одну ипотечную квартиру и купить другую?

Такая ситуация возникает, когда у заемщика возникла необходимость приобрести квартиру большей площади или, например, переехать в другой район. В теории такая операция вполне осуществима, но на практике данный вариант потребует от продавца невероятных затрат времени и моральной энергии.

Сначала придётся найти продавца, готового закрыть первый долг по ипотеке, затем составить новый договор ипотечного кредитования. Не всякий банк согласится на такие манипуляции – разве что увидит в этой сделке выгоды для себя.

Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет?

Продажа квартиры, находящейся в собственности меньше 3 лет, предполагает уплату налога с продажи, который для многих продавцов будет непосильным.

Однако можно осуществить такую сделку без уплаты налога, если продажная цена на квартиру будет не больше той, за которую вы её приобретали. Данная процедура называется «занижение цены».

В любом случае договариваться придётся непосредственно с представителями банка. Если они дадут «добро» на такую сделку, никто не помешает вам провести её.

Какие риски у покупателя при покупке ипотечной квартиры

При совершении любой из сделок всегда существуют риски. Для покупателя они, конечно, существенны. Например, продавец может отказаться продавать квартиру уже после внесения покупающей стороной задатка для погашения ипотеки и пропасть. Им может затягиваться процесс снятия обременения, что тоже не будет играть на руку покупателю. Возможен и отказ от регистрации купли-продажи.

К слову, продавец также не застрахован от различных жизненных обстоятельств, препятствующих сделке. Так, кредитная организация, производящая расчеты, может обанкротиться, лишиться лицензии. Не стоит соглашаться на поиск покупателя банком, поскольку он заинтересован лишь в возврате своих средств и не станет добиваться выгодного варианта для заемщика.

Но здесь палка о двух концах. Если доверить всю процедуру банку, он задействует надежных риелторов, юристов, что исключает многие риски. А при самостоятельной продаже можно:

• потерять часть денег;
• наткнутся на мошенников;
• допустить ошибки в оформлении документов.

В завершение

Если вы не специализируетесь на сделках купли-продажи ипотечного жилья, лучше не поскупиться и прибегнуть к услугам профессионалов. Они не только сами будут решать все проблемы, но продадут квартиру «чисто» и с максимальной выгодой для ее собственника. Оплатив их услуги, вы сэкономите время.

Сотрудники агентств недвижимости имеют богатый опыт и свои подходы при работе с банками. В принципе, продажа квартиры под ипотекой – посильное дело для активного и проворного человека. Просто изучите сперва юридические и организационные тонкости процесса. И перед кредитором будьте максимально открыты.

Поставьте, пожалуйста, оценку автору за статью!

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

• Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
• Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
• Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

Отношение кредитора к продаже

Начнём с того, что необходимость получения в банке разрешения – вполне разумное требование. Ведь финансовая организация в этом случае, потеряв проценты, недополучит прибыль. Но в то же время кредитор понимает, что лишиться всех платежей по ипотечному кредиту более невыгодно. Именно поэтому крупнейшие отечественные банки идут навстречу заёмщику, допуская переуступку прав на квартиру.

Реализовать предмет залога по ипотеке, оформленной в ВТБ 24, можно всеми вышеописанными способами. Стоимость жилья банк определяет на момент продажи согласно рыночной оценке. Однако особых ограничений относительно суммы сделки данная финансовая организация не выдвигает.

Вырученные денежные средства направляются на погашение действующего договора жилищного кредитования. Клиент имеет право использовать остаток на выплату первоначального взноса по новой ипотечной сделке, заключить которую можно будет с тем же ВТБ 24. Кстати, это является хорошей мотивацией данного финансового учреждения продать квартиру по максимально возможной цене. То есть с этой точки зрения цели клиента и банка совпадают. Больше полезной информации на эту тему вы почерпнёте из статьи .

Безусловный лидер сегмента долгосрочного кредитования физических лиц отечественного финансового рынка Сбербанк проявляет к своим клиентам не меньшую лояльность. Его сотрудники готовы проконсультировать ипотечного заёмщика по всем интересующим вопросам, в том числе и по тем, которые касаются продажи недвижимости с обременением.

В частности, Сбербанк допускает продажу ипотечной квартиры, приобретённой с привлечением материнского капитала. В этом случае, как обычно, необходимо получить письменное согласие банка. В разрешении будут указаны условия совершения сделки.

Получив согласие, заёмщик имеет право:

• погасить задолженность по ипотеке до либо после заключения сделки;
• подать в орган государственной регистрации соответствующие документы с целью ликвидации записи об отчуждении, а также передачи прав собственности по кредитуемому объекту недвижимости;
• снять залоговый статус после продажи жилого помещения с обременениями либо передачи прав собственности.

Более подробно о других нюансах проведения подобных сделок вы можете узнать из статьи .

Способы продажи без уведомления кредитора

Можно ли продать квартиру с обременением ипотекой, не сообщая банку, и как это сделать?

Есть две возможности продать ипотечное жильё, не оповещая об этом кредитную организацию. Общей чертой обоих способов является необходимость снятия обременения: без соблюдения этого условия исключить банк из числа участников сделки не получится.

• Способ №1: найти необходимую сумму, доплатить остаток кредита и продать квартиру как собственную, не снижая цены из-за того, что реализуемая недвижимость находится в залоге у банка. Трудность здесь в том, что такое количество финансов не всегда удаётся собрать, а потребительский кредит могут не одобрить.
• Способ №2: найти желающего, который согласился бы оплатить остаток ипотечной задолженности для снятия обременения. Но такой вариант вынуждает покупателя идти на риск, ведь продавец может неожиданно отказаться от сделки, когда недвижимость будет выкуплена у банка. Способ хорош, когда продавец и покупатель – родственники или друзья и могут доверять друг другу.

Как продать квартиру и одновременно погасить ипотеку законными методами

Разумеется, перед сделкой продавец должен рассказать покупателю о том, что квартира в ипотеке. И если покупатель согласен с условиями, и имеет в наличии необходимую сумму, действовать надо так:

• Обратиться в банк с информацией о продаже залоговой квартиры и получить его согласие;
• При заключении сделки арендовать в банке две ячейки для хранения денег. В одну ячейку кладется сумма, достаточная для погашения кредита. Из этой ячейки забрать средства может только представитель банка после подписания основного договора и регистрации сделки в Росреестре. В другую ячейку кладется остаток суммы по договору. Это хранилище предназначено для продавца.
• Для подписания договора необходимо присутствие всех заинтересованных лиц: продавца, покупателя и представителя банковской организации. После того, как договор подписан сторонами, он сдается на регистрацию, По окончании регистрации в Росреестре при предъявлении установленного документа (например, выписка из ЕГРН), средства из ячеек передаются продавцу и банку.

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Особый случай – продажа ипотечного жилья в строящемся здании

Особенностью таких квартир является увеличение стоимости по мере завершения строительства, поэтому для продавца сделка может оказаться выгодной, хотя и осложняется появлением четвёртого заинтересованного лица – застройщика. Фактически жилья ещё нет, и в таких операциях приходится переоформлять договор долевого участия.

Алгоритм действий похож на описанные ранее, но с определёнными особенностями. В частности, сначала потребуется получить разрешение застройщика на переоформление документов. Эту бумагу нужно предъявить банку, чтобы получить его письменное согласие, и только после этого можно заняться всем остальным.

Итак, отчуждение ипотечной квартиры – дело непростое, но осуществимое. Придётся убедить кредитную организацию в его необходимости, но трудней всего найти покупателя. Многие просто не хотят связываться с имуществом, находящимся в залоге у кредитора, когда на рынке достаточно других вариантов.

Владельцу придётся искать такого человека, которому нужна именно эта квартира либо снижать цену, что чаще всего невыгодно, даже если стоимость недвижимости возросла с момента приобретения. В любом случае, когда обстоятельства вынуждают продать жилплощадь, это удастся сделать на вполне законных основаниях.

Правила продажи по ипотеке

Продажа недвижимости под залогом – это всегда проблема, поскольку собственник недвижимости владеет им не в полной мере. Поэтому перед тем как решиться на подобную сделку необходимо рассмотреть варианты по ее проведению.

К ним относят:

1. Через совершение досрочного погашения,
2. Процедура перезайма,
3. Процесс реализации через банк. При этом банковская организация самостоятельно занимается поиском покупателя и снятием обременения,
4. Продажа заемщиком.

Особенности досрочного погашения

При решении воспользоваться досрочным погашением следует выбирать лиц, желающих покрыть долг перед банковской организацией.

Иными словами покупатель соглашается на внесение суммы, необходимой для закрытия долга.

К подобному способу прибегают люди, приобретавшие жилье в современных жилых комплексах. На принятие положительного решения от покупателя часто влияет развитая инфраструктура и окончательная стадия возведения здания.

Основные этапы сделки следующие:

• человек, желающий купить квартиру, подписывает соглашение с ипотечным заемщиком в нотариальном порядке, после чего вносит сумму, которая нужна для снятия банковского обременения,
• после досрочного закрытия долга, последует снятие обременения с жилого помещения, затем происходит стандартная регистрация договора в регистрационной палате,
• если введение в эксплуатацию еще не наступило, проводится переоформление ДДУ.

Продажа обязательств по кредиту

Под продажей обязательств по действующему кредиту или как эту процедуру называют в народе «перезайм» понимают вариант, когда покупатель переводит долг и право владения недвижимостью на себя.

Совершить поиск покупателя можно самостоятельно. Для этого нужно привести человека, согласного на переоформление, в банк. Однако он должен соответствовать тем же требованиям, что и прошлый заемщик. У него должен быть стабильный доход, и приличная кредитная история.

Во многих случаях процедура по передаче прав проводится в течение 20 дней. Из них пять уходят на снятие обременения и еще две недели для регистрации проведенной сделки.

Через банк

Отказаться от осуществления поиска покупателей собственник жилья может по многим причинам. Например, при отъезде в другой город. За него покупателя квартиры ищет банк. Снятие обременения проводится сотрудниками банка.

Финансовый остаток от проведенной сделки – это разница между стоимостью недвижимости и суммой ипотечного займа. Эту сумму покупатель кладет в ячейку банка, а продавец в дальнейшем забирает ее.

Самостоятельный поиск покупателя

Эта процедура предполагает поиск покупателя, который готов написать заявление в банк и совершить подобную сделку.

Снятие обременения с заемщика осуществляется на основании справки, подтверждающей отсутствие задолженности.

Проведение самостоятельной сделки не предполагает тот факт, что она является нелегальной. Это лишь означает, что продавец осуществляет все этапы продажи с соблюдением действующего законодательства. Это включается в себя не только поиск покупателя, но сбор документов, а также регистрационные действия.

Этапы подобной сделки следующие:

1. Покупатель осматривает квартиру,
2. Если недвижимость соответствует его требованиям, тогда он обращается в банковскую организацию с заявлением о желании выкупить долг,
3. В банке предлагают составить предварительный договор, который потом заверяют в нотариальной конторе,
4. Покупатель вносит финансовые средства в счет ипотечного долга в ячейку №1, а деньги продавца в ячейку №2,
5. С квартиры устраняют обременение,
6. Происходит оформление договора в Росреестре,
7. Далее продавец, а также банк забирают средства из ячеек.

Плюсы и минусы

Наглядный пример вариантов продажи залогового имущества позволит выделить плюсы и минусы каждого из них и совершить правильный выбор метода продажи.

О том, как продать ипотечную квартиру, смотрите в видеоролике:

В каких случаях может понадобиться?

Существуют определенные причины, заставляющие владельцев жилья заниматься реализацией квартиры, которая приобретена за ипотечные средства.

К ситуациям для продажи относят:

• потеря постоянного дохода для внесения платежей по ипотечному долгу,
• возникновение желания приобрести жилье с большей площадью,
• желание получить прибыль от ипотечного кредитования.

Снижение уровня финансового достатка сказывается на уровне доходов гражданина, и он часто не может погашать указанный в банковском договоре долг.

Поэтому желание быстро продать жилье, находящееся в ипотеке, оправдано. Владелец квартиры хочет быстрее осуществить сделку пока не будут применены меры, предусмотренные ФЗ № 102 «Об ипотеке».

Причина в желании получения просторного жилья встречается в семьях, где небольшая семья быстро умножается за счет рождения детей.

Банком разрешается взятие второй ипотеки, если позволяют финансовые средства. Однако подобный выход есть не у каждой семьи, поэтому старую квартиру часто продают.

С ростом спроса на строящееся жилье многие люди желают заработать и приобретают квартиру на этапе котлована. После окончательного строительства дома цена купленного жилья существенно возрастет. Провести продажу по ДДУ проще, чем заниматься процедурой оформления готового жилья.

Подобный вариант заработка осуществляют только с недвижимостью на первой стадии строительства, поскольку цену вторичного жилья приходится снижать для осуществления продажи.

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Последствия

Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

Как избежать?

Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

Похожие записи:

Какие документы нужны для кредита в эльдорадо Банкоматы тинькофф банка в санкт-петербурге Банк «санкт-петербург» в пушкине Банк открытие в москве Банк «открытие» отзывы клиентов Реквизиты центрального филиала банка втб